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海南房产 > 新闻 > {Article.sectionShortName} > 正文

海南,曾经是中国房地产第一热土,如今龙头房企的噩梦

来源:金角财经   时间:2019-06-20 09:29

    海南自从被规划为“国际旅游岛”以后,人们便开始想象它将成为赌博天堂。

    不过,赌徒等不到天堂,房企们倒在这里豪赌了一场。海南,曾经是中国房地产第一热土。现在,它再一次变成了噩梦。

    “海南岛今年肯定会有放松的消息,这是百分之百的。上半年这个消息必然会公布!”3月20日,在富力年度业绩发布会上,富力地产董事长李思廉如是放言。不仅富力,重仓海南的碧桂园、雅居乐、融创等,排名前二十的房企,都在押注海南离不开房地产。

    然而,事情的发展完全超出李思廉们的预料。

    陷落海岛

    富力在海南因为红树湾项目被查。

    5月1日,海南澄迈发布通知,因涉嫌破坏红树林,海南富力红树湾项目所有商品房近日被暂停销售许可。

    据统计,因破坏红树林,海南富力已至少被罚4次。早在2015年8月,富力就曾因红树湾项目破坏红树林被行政处罚3万元,同时被责令整改;2017年曾因此被罚款13万元,施工负责人被追究刑责。

    但这次不一样的是,海南富力红树湾项目的所有房子,全被禁售了。

    这只是海南在房地产监管上愈发严格的缩影。

    2019-06-20宣布:自4月22日20时起实施全域限购,非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,此前已实施限购区域则需要提供60个月。

    消息迅速引发市场反应。中介、分销商和房企销售的电话几乎被“打爆”,没买到房的人千方百计想办法买,买到房的人则担心以后无人接盘考虑是否卖出。

    这意味着非本省户籍购房者基本上不能在海南买房。

    受此影响,另一重仓海南的房企雅居乐,2018年没有完成年初定下的目标。2017年,海南市场火热时,雅居乐全年销售897.06亿元,同比大涨52.36%。其中陵水清水湾项目单盘即有178.9亿元销售,占全年业绩的五分之一。

    而2018年,海南市场只贡献了约100亿销售额,大幅下滑。

    据链家旅居统计,2018年房企成交排行榜中,碧桂园以160亿元问鼎冠军,雅居乐129亿元位居其后。但受“4·22”限购政策影响,全省TOP10房企成交金额总和同比2017年减少了40.46%,业绩大幅缩水。

    业绩跳水的同时,房企在海南还有大量土地储备。

    在海南开启全域限购之时,恒大在海南尚有13个项目,土储面积1653.89万平方米。雅居乐则有6个项目,总建筑面积1004.54万平方米,土储面积634.79玩平米。

    碧桂园则有512.14万平米可售建筑面积。融创中国在海南的总土地储备达到400万平米。重仓海南的富力则有305万平米可售面积。

    原本这些土地和建筑,可以是源源不绝的财富,现在,则成为枷锁,将一众房企牢牢套住。

    从热烈到冷冽之间的交替,海南已经经历过几轮。这一次,有人以为是和过去一样,短暂的调整,之后会迎来更猛烈的爆发。但是,海南省长说要用壮士断腕的决心来促成去地产化。究竟是要赌一个离不开房地产的海南,还是要赌一个与房地产决裂的海南?

    谁胜谁负,已能逐渐看出分晓。

    伤心的囚犯们

    其中的典型要数雅居乐。

    从2007年开始,雅居乐在海南陵水清水湾拿了3期土地,加在一起占地15000亩,雅居乐总共付出25亿元,承诺10年之内投资130亿元。雅居乐在这里开发了旅游地产项目,雅居乐清水湾。

    此后几年,这一项目为雅居乐贡献了源源不断的销售业绩。年报数据显示,2011年至2016年,该项目的销售金额分别从72亿元一路飞涨至170亿元。就拿2016年来说,当年雅居乐全年销售额528.2亿,仅清水湾一个项目的销售额就占到全公司总销售额的三分之一。

    全域限购开启后的2018年,雅居乐全年销售额1026.7亿,其在海南的销售额仅有100亿,占比约为十分之一。然而2018年底,其在海南的可售建筑面积却高达1000万平米,占其占全国3000多万平方米土储的近三分之一。

    也就是说,雅居乐在海南的业务,只贡献了总收入的十分之一,但却占用了总土地储备的三分之一。全海南省100亿的销售额,与2017年单个项目卖出170亿元的成绩相去甚远。

    尽管雅居乐高管否认被海南业务拖累,但数据显示出来的情况却真实表明,过去在海南砸下重金买来的土地,如今可能成为沉重的负担。

    2018年雅居乐清水湾项目的销售额仅为83.08亿元——这其中2018年前四月便完成了80.37亿的销售额。但在全域限购后的8个月里,清水湾只卖了2.71亿元。

    更严重的问题还在于,雅居乐的财务状况也经受着严酷考验。

    净利增速大降的同时,雅居乐还借了不少钱。2018年,雅居乐短期借债353亿元,同比增长30.2%,长期借贷532亿元,同比增长54.1%。

    于是,雅居乐在2018年开始寻找下一个“清水湾”,将重心转移到云南区域,媒体报道显示,2018年,云南区域销售金额超过50亿元。

    在大笔融资之后,雅居乐2018年末的现金和银行存款达450.62亿元,支付短期债务略有盈余,而其在银行的未动用授信额度仅剩27.33亿元。

    换言之,雅居乐在银行能借到的钱几乎只有这27.33亿。其在海南持有的1000万平方米建筑面积,现在也几乎无法帮助企业渡过难关。

    如果当初知道买完地后可能卖不出房子,雅居乐或许不会在海南大举拿地。

    困境之下,有企业打起了退堂鼓。例如旭辉地产海南事业部宣告降级为城市公司,归到深圳公司旗下管理。据内部知情人士透露,旭辉海南事业部团队基本解散。

    旭辉在海南的四个地产项目,两个因手续不全,无法开发。唯一一个主打住宅开发的三亚铂悦亚龙湾项目,则因环保问题被停工。

    此后,“泰禾退出了海南市场”、“华侨城售卖海南唯一一块住宅用地,转向文旅产业开发运营”等消息不断被传出。

    海南,成了一众房企的伤心地。

    3月,融创中国行政总裁汪孟德被问及海南市场时表示,公司在海南的储备项目比较优质,看好海南市场,“我们看海南是比较长期的(眼光),我们觉得海南的发展势头一定是非常好的”。

    根据融创2016年财报中公布的海南区域可售面积测算,在万宁、琼海、三亚3个项目或可带来超115亿元收入。但在限购政策影响下,其销售环境并不乐观。

    有接近融创中国的人士在向媒体介绍融创在海南的个别项目是说到,“政府要求个别项目必须70%自持,30%对外出租,所以即便买了也没有产权,且明令禁止以租代售,现在只能等了,等政策或许会慢慢放开。”

    对于房企来说,其在海南住宅业务或许面临着“只能等”的生存窘境。

    与地产决裂

    就在李思廉喊出“海南一定会放松”的前两周,在两会会场上,海南省委书记刘赐贵曾指出,要坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈,海南不能变成房地产加工厂。

    海南省长沈晓明表示,海南将以“壮士断腕”的决心,减少经济对房地产的依赖。

    2018年海南省固定资产投资比上年下降12.5%。其中,房地产开发投资下降16.5%,全省房屋销售面积1432.25万平方米,同比下降37.5%;房屋销售额2083亿元,同比下降23.2%。主要关联的金融业、建筑业、批发零售业等行业增速均低于预期。

    去房地产化对经济的影响已经显现出来,与房地产相关的多个行业均被“拖累”,走向下行道路。但海南仍旧在这条道路上不回头。

    到2019年第一季度,房地产业延续了去年的跌势。当季,海南楼市销售面积185.73万平方米,同比下降64.1%;总销售金额316.22亿元,同比下降58.8%。

    就在全域限购将满一年之际,2019年3月,海南进一步提出向开发商回收存量住宅用地,鼓励住宅用地转化为产业用地。

    如此一来,即为被困在海南的房企指出一条解套的明路,也让海南离房地产越来越远。

    房地产一旦降速,会对短期经济形成明显拖累。这从海南此前公布的经济数据就可以看出。2018年海南全域限购政策出台后,经济增速从7%下降到5.8%。按照当地统计部门分析,剔除房地产产业后,海南经济增速反而提高到7.6%。

    现在,就看是海南更能撑得住,还是房企更能撑得住。

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